[ I 7 segnali di PERICOLO che ti faranno perdere SOLDI e tempo quando compri casa…]

In Italia, a differenza degli altri paesi europei, abbiamo sempre avuto la cultura di acquistare una casa di proprietà, che per la maggior parte delle persone è sinonimo di luogo “sicuro” in cui far ritorno. Questa tradizione è sicuramente legata al nostro bisogno di appartenenza ad un luogo fisico, ecco perchè sulla casa trasferiamo quelle emozioni implicate dal senso di sicurezza e famiglia.

Ma, quello che molti dimenticano (o ignorano) è che acquistare una casa, a prescindere dalle motivazioni (o emozioni) personali, rimane pur sempre un investimento, e andrebbe valutato (e gestito) come tale.

Cosa significa?

Te lo spiego subito.

Allora innanzitutto le parole “investimento” e “sicurezza” non vanno proprio d’accordo, in quanto investire vuol dire “assumersi dei rischi” per ottenere un ritorno maggiore, mentre la parola “sicurezza” implica appunto l’inestistenza del rischio.

Quindi la classica frase “mi compro casa (investimento) così ho la “sicurezza” di averne una tutta mia”, per quanto corretta dal punto di vista emotivo, è sbagliata dal punto vista logico e razionale per il motivo che ho detto sopra.

La frase giusta dovrebbe essere “mi compro casa (investimento) così ho la “sicurezza” di averne una tutta mia, perchè ho valutato con accortezza quali sono i rischi che si celano dietro tale acquisto e sono in grado di gestirli e ridurli al minimo

A questo punto ti faccio una domanda:

“Conosci i rischi che si nascondono dietro l’acquisto di una casa?
E sopratutto sei in grado di valutarli e gestirli nella maniera corretta per ridurre questi rischi al minimo?”

Molto probabilmente NO, anche se non è colpa tua perchè nessuno te lo ha mai insegnato.

Ma è importante che tu li conosca? E perchè?

No non è importante, è NECESSARIO!

Questo perchè, soprattutto in Italia, coloro che dovrebbero guidarti e aiutarti nell’acquisto della tua casa assumendosi l’onere di tenerti al riparo dai guai, spesso sono i primi a creare problemi..

Si, sto parlando degli agenti immobiliari (non tutti ovviamente)!

Non c’è giorno che qualcuno non mi scriva lamentandosi di come è stata gestita la sua operazione chiedendomi aiuto su come risolvere quel tipo di problema, ma come dico sempre, una volta firmato il preliminare…c’è poco da fare!

Per cui, a meno che tu non voglia fare la stessa fine, PRIMA di firmare qualsiasi impegno, devi essere sicuro che l’operazione sia stata gestita in maniera corretta, onde evitare di andare incontro a rischi molto alti. 

Rischi che non sono univoci (tutti uguali) ma variano a seconda della tipologia di immobile che vuoi acquistare e dal tipo di venditore che vende l’immobile (se è un privato o un’impresa). Ma non tratteremo l’argomento in questo articolo perchè sarebbe troppo lungo.

Oggi invece voglio parlarti di quelli che secondo la mia esperienza, sono i 7 segnali di pericolo che, se ignorati, possono metterti nei guai quando acquisti una casa.

Eccoli:
Segnale N.1- Partire senza Budget

Segnale N.2- Non sapere in maniera “precisa” cosa cercare

Segnale N.3- Non conoscere con ESATTEZZA il valore di mercato della casa che vuoi acquistare

Segnale N.4- Non avere la certezza della disponibilità economica

Segnale N.5- Non conoscere la lista dei documenti

Segnale N.6- Non saper trattare con gli agenti immobiliari

Segnale N.7- Non sapere cosa stai firmando

 

Segnale N.1- Partire senza Budget

Abbiamo detto che comprare casa è un investimento, quindi sarebbe buona norma calcolare in maniera PRECISA il nostro budget, ovvero quanto possiamo permetterci di investire senza andare in “sofferenza”.

Su questo punto si perdono in molti, perchè quando gli viene posta la domanda “quanto puoi permetterti di spendere per l’acquisto?”, iniziano a fare il gioco della tombola, ovvero a sparare numeri a caso tipo “170…220…300…dai 150 ai 180.. e cosi via”, questo perchè basano erroneamente “il quanto posso permettermi di spendere” su quello che gli concede la banca (il mutuo).

Ecco quindi che la risposta (qualunque essa sia) è sbagliata per 2 motivi:

1- Perchè la domanda giusta non è “quanto puoi permetterti di spendere per l’acquisto”, MA “quanto puoi permetterti di spendere per l’acquisto SENZA andare in sofferenza?” (sono due cose diverse)

2- L’importo non deve coincidere con quello “che ti eroga la banca”, ma deve essere il risultato di un’attenta analisi del tuo stile di vita.

Ti faccio un piccolo esempio (ne parlo in maniera approfondita nel sistema Batti L’agenzia):

Prendiamo come ipotesi che tu guadagni 2000€ al mese e il tuo stile di vita ti costa mediamente 1800€ (stile di vita = spese mensili che sostieni per vivere), significa che ogni mese ti rimangono circa 200€.

Domani vai in banca e con la busta paga che gli porti ti danno un mutuo di 150.000 € con una rata di 400€ al mese. Bene, tu a questo punto sei convinto di poter acquistare una casa di 150.000 € giusto?

SBAGLIATO!

Se il tuo stile di vita ti costa 1800€, per cui per differenza dal tuo reddito te ne rimangono soli 200 (2000-1800=200€), come pensi di poter pagare una rata di 400€ al mese? Stringi la cinghia e vai avanti? E se un mese esce fuori un imprevisto? Salti la rata del mutuo? E se succede più di una volta (in 30 anni può accadere più di quanto immagini)? Cosa fai?

Non credo che le migliaia di persone che vengono sbattute in strada ogni santo giorno lo abbiano preventivato o abbiano comprato casa con l’intento di non pagare la rata del mutuo.

No, queste povere persone hanno commesso solo un piccolo (ma grande) errore….non hanno saputo calcolare il loro budget, basando il loro investimento su quello che gli concedeva la banca!

 Segnale N.2- Non sapere in maniera “precisa” cosa cercare

Non sapere con esattezza in che zona vuoi vivere e quale specifica tipologia di casa devi cercare ti porta ad essere preda degli agenti immobiliari che ti portano in tour a visitare tutte le loro case che hanno in carico.

Anche qui, alla domanda “cosa cerchi” spesso ci limitiamo a dire “una soluzione di 90-100 mq  con 2 camere, due bagni…nella zona x”, ma tale risposta oltre ad essere insufficiente, dimostra di avere ancora le idee poco chiare su ciò che stiamo cercando.

Ti riporto un piccolo esempio di quale potrebbe essere una risposta sensata:

“Sto cercando un appartamento in zona x di circa 80-90 mq tassativamente con garage, che abbia:

  • Una camera e una cameretta, due bagni di cui almeno “uno” con finestra.
  • Le mattonelle le preferisco chiare (grigio, beige) e non in legno
  • La palazzina deve essere di recente costruzione (o ristrutturata)  da max 10 anni e con gli impianti a norma
  • Deve essere al max di 6 piani perchè non mi piacciono quei palazzoni giganti dove poi nelle assemblee condominiali non si riesce mai a decidere nulla
  • I proprietari devono essere in larga parte (9 su 10) italiani, non voglio palazzine popolate da extra-comunitari (ricordo che è un esempio)
  • Non voglio piani terra primi piani perchè non mi fà sentire troppo sicuro (dai ladri).
  • Nelle vicinanze non devono esserci locali aperti fino a tardi perchè la notte preferisco dormire e non sopporto i rumori.
  • Le spese condominiali non devono superare le 200€ al mese (ho calcolato il budget…)
  • I quartieri che preferisco sono x y e z perchè ho i miei genitori che abitano nelle vicinanze e non vorrei allontarmi troppo, e poi perchè sono vicine al mio luogo di lavoro.
  • Nei dintorni devono esserci degli alimentari o un centro commerciale perchè se alle 7 di sera finisco le cipolle non voglio prendere la macchina e farmi 2 ore di traffico.
  • La casa deve essere luminosa con la sala non esposta a nord.
  • Non voglio case arredate perchè i mobili voglio sceglierli io e li voglio nuovi.
  • Il riscaldamento deve essere autonomo e non centralizzato.
  • Deve esserci almeno un ripostiglio e una cantina per approvvigionare la roba
  • E cosi via

Questo è solo un piccolo esempio di come va descritta la casa che stai cercando, perchè più particolari includi, MENO giri a vuoto fai nel trovarla. Nel sistema Batti L’agenzia ho introdotto 41 domande “mirate” che ti faranno capire qual’è la casa giusta per te.

Questo perchè c’è un’enorme differenza tra il dire SOLO la metratura e la tipologia di casa che cerchi e includere invece tutti i particolari a cui non rinunceresti mai.

Una domanda: Gli agenti immobiliari ti hanno mai fatto compilare un questionario con 41 domande?

Segnale N.3- Non conoscere con ESATTEZZA il valore di mercato della casa che vuoi acquistare

Non conoscere con esattezza il valore di mercato della casa che vuoi acquistare, ti comporta il rischio di pagarla di più, oltre che a rendere impossibile la rivendita qualora dovessi decidere di cambiarla (anche tra 10 anni), a meno che tu non voglia buttare soldi dalla finestra.

Quando acquisti una macchina, sai per certo che a seconda della marca – anno di immatricolazione – chilometri – precedenti proprietari – tenuta ecc ecc – il suo valore di mercato è abbastanza preciso, per cui prima di acquistarla fai una breve ricerca per capire a quanto viene venduta dagli altri proprietari o semplicemente leggendo una rivista del settore.

Bene, la stessa cosa dovresti fare quando acquisti una casa!

Anche perchè, dalla mia esperienza, mi sono reso conto i prezzi che trovi oggi in giro sono tutti gonfiati (del 20-30%) rispetto al loro REALE valore di mercato. E questo plus-valore è dato da due principali motivi:

1- I proprietari che vendono credono ancora che i prezzi siano quelli degli anni 2000 e non vogliono “perdere” quello che hanno speso quando le hanno comprate all’epoca.

2- Gli agenti immobiliari per prendersi l’incarico di vendita assecondano questa logica “fallace” e mettono in vetrina prezzi fuori dal comune con la prospettiva che con il passare del tempo riescano poi a convincere i proprietari ad abbassare le pretese (ma non potete farlo prima di prendere l’incarico? Ah già…non lo fate perchè altrimenti non vi firmano il mandato…)

Segnale N.4- Non avere la certezza della disponibilità economica

Andresti mai a cercare un ristorante SENZA avere la certezza di avere in tasca i soldi per pagare il conto?

Mi auguro che la tua risposta sia NO (altrimenti credo tu abbia dei piccoli problemi), quindi con quale logica ti metti a cercare una casa senza avere la CERTEZZA di avere i soldi per pagarla?

La stragrande maggioranza delle persone perdono un mucchio di tempo a cercare casa, e dopo che l’hanno trovata vanno in banca a chiedere un mutuo, vincolando la proposta di acquisto per almeno 2 mesi.

Il problema però è che negli ultimi anni, visto che le banche hanno ristretto le linee di credito (concedono meno mutui), chi vende una casa è sempre più restio a vincolarsi per 2 mesi senza avere la certezza (o per lo meno una buona possibilità) che il mutuo poi venga accettato, per cui capita sovente che le proposte vincolate al mutuo vengano rifiutate (specialmente se il mutuo è 100%).

Segnale N.5- Non conoscere la lista dei documenti


Firmare una proposta di acquisto SENZA conoscere quali documenti vanno obbligatoriamente controllati prima di prendere un impegno così importante, è uno degli errori più comuni che le persone commettono.

Cosa significa “lista dei documenti”?

Significa che in base alla tipologia di immobile e al tipo di venditore (se è privato o azienda) ci sono una serie di documenti “diversi” (nel sistema Batti L’agenzia ne troverai 14) che dovrai richiedere all’agente immobiliare o direttamente al proprietario di casa per stare tranquillo di non avere brutte sorprese in futuro.

Se sbagli questa fase o la prendi sotto gamba, rischi veramente di farti male. Sul serio.

E se pensi che delegando “completamente” questo processo all’agente immobiliare ti metta al riparo da eventuali guai….beh, forse ti conviene farti un giro sui vari forum che trovi su internet per renderti conto di quanta gente ha avuto problemi perchè gli agenti immobiliari non hanno controllato bene la documentazione! (fidati, fatti un giro..).

Ecco perchè conoscere quali sono i documenti da controllare è la principale forma di protezione che puoi attuare. Attenzione: Non devi essere per forza tu a controllarli, l’importante è che tu capisca quali sono e ti accerti che il venditore li abbia (mi raccomando, PRIMA di firmare qualsiasi proposta di acquisto), il resto lo deleghi all’agente immobiliare.

Segnale N.6- Non saper trattare con gli agenti immobiliari

Quando entri in un’agenzia immobiliare devi essere consapevole che dall’altra parte c’è un VENDITORE!

Magari è lì per aiutarti, ma rimane pur sempre un venditore, quindi il suo obiettivo è quello di venderti una casa, stop. Con questo non voglio dire che non devi fidarti, ma di stare comunque attento e non prenderti per buono tutto ciò che ti dice.  In pratica devi essere come San Tommaso.

San Tommaso era colui che diceva: “Sono San Tommaso, e non ci credo se non metto il naso”!

Quindi qualsiasi cosa ti propone o ti dice l’agente immobiliare riguardo la casa, il venditore, i documenti e cosi via, tu cerca sempre una prova che quello che ti dice sia vero.

Come si ottiene la prova?

Mostrando una documentazione, una certificazione, un autodichiarazione, sostanzialmente un qualcosa che dimostri la verità, che non sono mai le parole…ma fatti!

Oltre a questo c’è un altro aspetto che devi tenere sempre in considerazione, e cioè che gli agenti immobiliari inizialmente sono sempre dalla parte di chi vende…e vuoi sapere perchè?

E’ semplice, perchè sono quelli che gli hanno dato l’incarico e sono quelli che hanno conosciuto per primi!

Per cui devi imparare a trattare con loro e portarli dalla tua parte, e ti assicuro che non è difficile….anzi, devi solo capire quali sono le loro leve e utilizzare a tuo vantaggio.

Segnale N.7- Non sapere cosa stai firmando

Questo è il segnale più pericoloso in assoluto!

Non c’è giorno che qualcuno non mi scriva in privato dicendomi come può risolvere la sua situazione perchè dopo aver fatto il preliminare:

  • Ha cambiato idea perchè si sono allungati i tempi
  • I documenti della casa non sono in ordine
  • Il venditore ha cambiato i termini dell’accordo
  • L’agente immobiliare ha cambiato gli importi o le condizioni del contratto (si lo so è grave, ma ti garantisco che sono rimasto scioccato anch’io, anche perchè mi ha scritto più di una persona la stessa cosa)
  • ecc ecc…

Bene, per queste persone, e ti anticipo subito che darò anche a te la stessa risposta qualora mi facessi la stessa domanda, spesso c’è poco da fare, perchè prima di firmare un accordo, avrebbero dovuto leggere e capire ciò che stavano sottoscrivendo.

Se tu firmi un preliminare o una proposta di acquisto (soprattutto sui modelli pre-stampati che trovi nelle agenzie immobiliari..) e per diversi motivi vuoi tirarti indietro, a meno che non ci siano “cavilli” tecnici (a volte ci sono), o gravi inadempienze del venditore, non hai speranza.
E bene che tu lo sappia.

A quel punto ti rimangono due scelte:

Perdere la caparra

Acquistare comunque la casa con tutti i problemi connessi (che ti rimarranno sul groppone per sempre)

Quindi ricordati SEMPRE di leggere e capire cosa diavolo stai firmando!

 

Bene siamo arrivati alla conclusione, se sei arrivato a leggere fin qui hai capito quali sono i 7 segnali di pericolo che possono sorgere quando si acquista una casa.

Se sei in uno di questi segnali, ascolta un amico….. fermati e risolvi prima il problema.

Se invece non vuoi correre rischi e imparare in maniera semplice (a portata di bambino) come si acquista una casa SENZA avere il timore di perdere soldi o di fare la scelta sbagliata, tutelandoti al 100% in ogni fase di acquisto, allora ho la soluzione giusta per te!

Con il mio sistema Batti L’agenzia infatti:

  • Se incontrerai un agente immobiliare incompetente non sarà più un problema tuo.
  • Se avrai a che fare con un venditore disonesto non sarà più un problema tuo.
  • Se non passa il mutuo per qualsiasi motivo non sarà più un problema tuo.
  • Se il venditore è inadempiente (per qualsiasi motivo) non sarà più un problema tuo (ma SUO)
  • Se qualcuno (l’agente immobiliare o il venditore) dovesse cambiare i termini dell’accordo non sarà più un problema tuo (ma saranno xxxx loro)
  • Se l’agente immobiliare dovesse fare una trattativa scorretta o ingannevole non sarà più un problema tuo (ma a lui gli converrà cambiare mestiere)
  • Se non acquisterai il mio sistema Batti L’agenzia…..beh in questo caso sarà un problema TUO 🙂 !

 

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