Perchè è importante il termine di compravendita? E qual'è l'errore più comune che le persone (e gli agenti immobiliari) commettono?

Perchè è importante il termine di compravendita? E qual’è l’errore più comune che le persone (e gli agenti immobiliari) commettono?

Una delle “condizioni” più importanti che devono essere riportate all’interno di una proposta di acquisto (o preliminare) è quella relativa al termine per andare al rogito!

Ora, prima di parlarti di tale condizione e di qual’è l’errore più comune che gli agenti immobiliari commettono quando la riportano all’interno della proposta di acquisto, definiamo meglio cos’è il rogito.

Il rogito (detto anche “atto di compravendita”) è l’atto che perfeziona la vendita della casa e viene fatto in presenza di un notaio. In pratica è l’atto con cui trasferisci la proprietà del bene immobile dal vecchio proprietario a te.

Bene, prima di fare il rogito però, di norma viene fatta una proposta di acquisto o un preliminare (detto anche compromesso), nei quali viene definita tra le tante condizioni, la data (o termine) per fare appunto l’atto di compravendita. E sin qui tutto ok.

Ma…cosa viene riportato nella seguente condizione? Ovvero cosa trovi scritto nel preliminare in merito al termine della compravendita?

Ecco la dicitura (che può variare da preliminare a preliminare, ma la sostanza rimane identica):

“La compravendita dovrà avvenire entro e non oltre il giorno xxxx”

..e basta, null’altro!

Bene, ora ti faccio due domande:

1- Cosa succede se il venditore non vuole adempiere in tempo a tale condizione? (Ovvero rimanda la data dell’atto)

2- Cosa succede se vuoi acquistare la casa PRIMA di tale termine? (magari  sei riuscito a reperire la somma necessaria anzitempo)

Te lo dico io che succede….NIENTE! Il contratto resta valido anche dopo la scadenza del termine!

Quindi se all’interno della proposta di acquisto inserisci (come fanno tutti) SOLO la dicitura “La compravendita dovrà avvenire entro e non oltre il giorno xxxx” , e il venditore rimanda la data dell’atto, rischi di ritrovarti con le mani legate.

  • Pensa se magari hai rescisso il contratto di affitto per quella data in che guaio ti mette il venditore, rischi di trovarti in mezzo a una strada senza avere un tetto dove andare a dormire (anche se c’è sempre qualche amico o parente che ti ospita).
  • Pensa se hai comprato i mobili e devono arrivarti dopo una settimana. Dove li metti? Sul marciapiede?
  • Pensa se hai venduto la tua casa e hai detto ai nuovi acquirenti che avresti liberato l’immobile entro quella data, come pensi di gestire l’inconveniente?

Ecco questi sono i principali rischi a cui vanno incontro le persone quando firmano un preliminare “pre-stampato” nelle agenzie immobiliari SENZA sapere cosa stanno facendo (veramente spesso non lo sa neanche l’agente immobiliare, ma lasciamo perdere..)

Immagina questa scena (che poi è una storia vera).

Claudia e Filippo stanno per sposarsi.

Qualche mese prima del matrimonio decidono di acquistare una villetta col giardino e si rivolgono ad un’agenzia immobiliare del loro migliore amico. Dopo qualche tentativo andato a vuoto, trovano finalmente la loro casa ideale e fanno la proposta di acquisto, inserendo come termine di compravendita, il 10/06/2016, un mese prima del grande evento (si devono sposare il 09/07/2016).

La proposta viene accettata e i due futuri sposini parlano con il proprietario della loro casa attuale (sono in affitto) rescindendo il contratto con data 20/06/2016, lasciandosi 10 giorni di tempo per trasferirsi nella loro nuova dimora. Ma non è finita perchè Claudia e Filippo nel frattempo, con il permesso del venditore (della nuova casa), prendono le misure interne dell’immobile e acquistano tutto l’arredamento (cucina, camera, soggiorno, cameretta), inserendo come data di consegna il 15/06/2016.

Tutto perfetto e tutto studiato nei minimi particolari.

Bene, sai cosa gli succede a una settimana dal rogito?

Li chiama l’agente immobiliare (loro amico) e gli comunica che il proprietario non riesce a presentarsi per quella data dal notaio perchè impossibilitato (ora non ricordo che scusa si fosse inventato).

A quel punto entrano nella disperazione e confusione più TOTALE!

Filippo inizia a sbraitare con l’agente immobiliare dicendogli che il venditore deve rispettare i patti, mentre dall’altra parte l’agente gli consiglia di rivolgersi ad un buon avvocato. In tutto questo Claudia prova a parlare con il locatore del loro attuale appartamento implorandogli di attendere ancora qualche giorno prima di liberargli l’immobile, ma purtroppo lui aveva già preso un impegno con i nuovi affittuari!

Stessa cosa i mobili, in quanto da contratto c’era una penale per ogni giorno posticipato la data di consegna. Un vero e proprio incubo!

Vuoi sapere com’è andata a finire?

Claudia e Filippo hanno fatto l’atto di compravendita ad agosto (circa due mesi dopo) e nel frattempo sono stati costretti ad alloggiare in albergo vista la lontananza dai loro genitori (che abitavano in città diverse).

In pratica conti alla mano, tra penali, spese di albergo e parcella di avvocato (senza nessun risultato), hanno speso circa 5800€! (ah, se te lo stai chiedendo, il loro amico agente immobiliare ha preteso comunque la provvigione PIENA come da accordi!!!!)

Tutto questo per un semplice errore. La data del rogito!

Ora, la mia domanda è: “Che colpa hanno avuto questi due poveri cristi?” “Perchè hanno dovuto subire questo incubo?” “Perchè si sono rovinati il giorno più bello della loro vita?”

La risposta è semplice: 

Perchè si sono affidati nelle mani sbagliate!

Un bravo agente immobiliare, visto anche la loro delicata situazione, li avrebbe tutelati a dovere, facendo una piccola modifica alla proposta pre-stampata che ha scaricato da internet o chissà dove..

Bene, ma visto che non è successo, e visto che potresti trovarti anche tu in una situazione simile (mi auguro di no), ti dico io cosa devi riportare all’interno del termine per andare a rogito per stare tranquillo e dormire su 100 cuscini!

“Cosa devi riportare all’interno della condizione “termine di compravendita” per garantirti al MASSIMO da venditori furbetti o disonesti?”

 

Ecco la dicitura completa, ti scrivo proprio quella che utilizzo personalmente nei miei contratti quando acquisto una casa, se vuoi puoi anche ricopiarla su un foglio:

Le parti convengono che il contratto definitivo di compravendita dovrà essere stipulato entro e non oltre il giorno _________________________ presso il Notaio scelto dalla parte promissaria acquirente.

Tale termine ha natura perentoria ed è considerato dalle parti come essenziale nell’interesse della parte promissaria acquirente per la seguente ragione: _(qui inserisci la tua esigenza…ad esempio che entro quella data devi liberare il tuo attuale immobile in affitto)_; troverà pertanto applicazione la disciplina di cui all’art. 1457 c.c..

A volte oltre a questa dicitura, inserisco anche una clausola penale, dipende un pò da chi mi trovo di fronte e da altre variabili che non sto qui a riportare.

Come vedi acquistare una casa non è un gioco, a volte rischi di farti davvero male se NON sai cosa stai facendo e ti affidi completamente ad un agente immobiliare che ne sa meno di te (magari perchè è poco aggiornato). E come dico sempre (non solo io ma anche gli agenti immobiliari stessi), oggi trovarne uno in gamba e preparato è veramente difficile, per cui se non vuoi rischiare di trasformare un sogno in un incubo devi essere TU a prendere il controllo della situazione!

Non ci sono altri rimedi, è come se di fronte a te avessi un bivio con due direzioni:

A sinistra il rischio (delegare tutto all’agente immobiliare SENZA sapere cosa combina)

A destra la libertà e la sicurezza (capire come si acquista una casa e poi delegare a chi di dovere i vari passaggi)

Tu quale scegli?

Se vai a sinistra purtroppo non posso aiutarti, se invece vuoi avere il controllo del tuo investimento e essere consapevole do ciò che stai facendo SENZA NESSUN margine di errore …allora Batti L’agenzia è l’UNICA soluzione giusta per TE!

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