Documenti da controllare PRIMA di firmare una proposta d'acquisto

Quali sono i 3 principali documenti da controllare PRIMA di firmare una proposta di acquisto?

Questo è uno degli articoli  più importanti di questo blog, ma non perché gli argomenti trattati in precedenza non lo sono, anzi, forse hanno molto più valore rispetto a quello che andremo ad affrontare qui, ma semplicemente perché la stragrande maggioranza delle persone si perde proprio su quest’ultimo passaggio….la proposta di acquisto!

Non mi stancherò MAI di ripetertelo che tra la proposta di acquisto, il preliminare (o compromesso) e l’atto di compravendita che fai dal notaio, l’atto su cui devi prestare sempre maggiore attenzione è proprio la proposta di acquisto!

Lo so che è contro intuitivo e che molto probabilmente sei abituato a pensarla al contrario, e capisco anche che quando sei davanti al notaio avverti un certo senso di sicurezza, è normale che sia così.

Ma è anche vero che se nel momento dell’atto vuoi aggiungere delle nuove condizioni oppure vuoi modificarle o addirittura eliminare, se il venditore non è d’accordo, il notaio non può fare assolutamente nulla!

Va da sè quindi che l’atto più importante in assoluto è proprio la proposta di acquisto!

Ora alla luce di quello che hai appena capito, secondo te chi sono i primi a sottovalutare la proposta di acquisto?

Ma certo, i nostri cari agenti immobiliari! 

Molti di loro infatti fanno firmare delle proposte di acquisto piuttosto scarne per poi rimandare l’inserimento delle più importanti condizioni e clausole, al compromesso o al rogito notarile.

In pratica quando ormai è troppo tardi!

PS: Ma il loro diritto alla provvigione matura al momento dell’accettazione della proposta di acquisto ma shhhh (silenzio), non glielo dire, tienitelo per te…

Senza considerare che i loro pre-stampati sono compilati tutti allo stesso modo, a prescindere da chi è il venditore (costruttore o privato), dalla tipologia di immobile (appartamento in condominio, villetta indipendente etc etc), ma soprattutto senza considerare le specifiche esigenze di chi compra!

Ma Mario e Paolo (nomi presi a caso), che sono due acquirenti diversi, avranno delle esigenze diverse, oppure no?

Magari Mario deve prendere un mutuo e Paolo no, oppure Paolo deve per forza fare l’atto entro una data specifica perché ha già disdetto l’affitto, mentre per Mario la data di acquisto non è così importante, e cosi via. Allora perché fanno compilare la stessa proposta di acquisto con le stesse condizioni? Non lo trovi assurdo? Addirittura una volta sono entrato in un’agenzia immobiliare e ho visto che utilizzavano proposte di acquisto di una SINGOLA pagina!

Ora seriamente, se le MIE proposte (io utilizzo i miei contratti che sono “blindati”, non i prestampati delle agenzie) sono di circa 9-10 pagine, secondo te, in una pagina cosa diavolo ci hanno mai potuto inserire? Quante condizioni? Quante clausole? Misteri della vita…ma andiamo avanti!

 


Che cos’è una proposta di acquisto?  

In maniera semplice una proposta di acquisto è quel foglio che ti fà compilare l’agenzia quando sei pronto ad acquistare una casa, sostanzialmente è un “impegno” da parte tua ad acquistare quell’immobile a “determinate” condizioni, le quali però possono (e devono) variare da casa a casa e da caso a caso (scusa il gioco di parole) a seconda del tipo di esigenza! 

Perché la proposta di acquisto è l’atto più importante?

Perché è vero che la proposta è solo un impegno e non un obbligo ad acquistare la casa a determinate condizioni, ma una volta che il venditore la “controfirma” e ti viene comunicato entro i termini, scatta L’OBBLIGO per entrambi di rispettare tale contratto (e appunto tali condizioni).A quel punto la proposta di acquisto diventa “vincolante”, e assume le caratteristiche di un VERO E PROPRIO PRELIMINARE di compravendita, le cui condizioni prestabilite al suo interno non possono essere più modificate, salvo il consenso di entrambe le parti (tue e del venditore).

Hai capito adesso perché la proposta di acquisto è più importante del preliminare?

L’atto di compravendita che facciamo dal notaio invece è solo un passaggio “formale” per prendere la titolarità dell’immobile! Il notaio infatti, ha il compito di riportare nell’atto SOLO le clausole pattuite in precedenza, e non può per alcun motivo imporre al venditore (o all’acquirente) di accettare condizioni differenti.

Ecco perché all’interno della proposta devi inserire SEMPRE tutte le condizioni necessarie, condizioni che ovviamente dovrai stabilire tu in base alla tua specifica esigenza. Per cui mi raccomando fai molta attenzione all’agente immobiliare che ti dice “Intanto facciamo la proposta e poi per i dettagli ne parliamo al compromesso..” perché è molto pericoloso!

Ovviamente è pericoloso per te mica per lui, tanto dopo se qualcosa va storto la provvigione “il signorino” la prende comunque, mentre i soldi in gioco e i rischi a cui vai incontro sono tutti tuoi! Come si dice in gergo…E’ bello fare il xxxxxx con il culo degli altri!

 

Ok, fatta questa doverosa premessa, quali sono i 3 principali documenti che devi sempre controllare (o meglio, far controllare) prima di firmare una proposta di acquisto per evitare problemi?

 

I tre documenti a mio avviso più importanti (anche se ce ne sono altri che puoi trovare nel mio libro “Compra casa senza rischi”) che devi sempre richiedere all’agente immobiliare prima di firmare una proposta di acquisto sono:

1. L’atto di provenienza

L’atto di provenienza non è altro che il documento che attesta la proprietà dell’immobile in capo ad un soggetto fisico o una persona giuridica (azienda).

Perché è importante l’atto di provenienza?

Perché su questo atto sono riportati tutta una serie di diritti che ha il proprietario o persone “terze” sulla casa che vuoi acquistare, diritti che poi vengono trasferiti a te, per cui è importante che tu li conosca.

Un conto è comprare una piena proprietà, un altro conto è un diritto di superficie, un altro ancora è la nuda proprietà etc etc.

Poi sempre sull’atto di provenienza viene riportato anche il “come” il proprietario ha acquisito questi diritti, ovvero se per compravendita, oppure attraverso una dichiarazione di successione, un decreto del giudice, una donazione e cosi via.

Proprio quest’ultima, la donazione, argomento su cui in futuro ho intenzione di scriverci un articolo , potrebbe essere quella più pericolosa se non si prendono le dovute precauzioni.

2. La conformità catastale e urbanistica

Qui dobbiamo controllare una serie di cose:

• Che lo stato di fatto della casa coincide con la planimetria catastale, ovvero che non ci siano pareti o finestre spostate (o in più o in meno) rispetto alla piantina.

• Che la categoria catastale riportata sulla visura catastale sia un’A2- A3-A4-A5 e cosi via, e non un A10 perché altrimenti è un ufficio e non un abitazione (può capitare che nessuno se ne accorga).

• Che tutti i titoli siano stati presentati in comune e quindi che esista una conformità urbanistica, altrimenti pretendi dall’agenzia di incaricare un geometra e di farsi rilasciare una relazione di conformità urbanistica.

3. La visura ipotecaria

Io non ho mai capito perché gli agenti immobiliari quando acquisiscono un incarico di un immobile non fanno una visura ipotecaria. Sono sincero, non riesco proprio a capire con quale coraggio e professionalità mettono in vendita una casa senza conoscere la sua storia, quanti proprietari ha avuto, con quali diritti, se ci sono delle ipoteche e di che tipo, se sussistono dei diritti particolari e perché, e un’altra serie di informazioni.

Questo loro modo di sottovalutare la verifica di un documento così importante è una delle cose che mi fa più imbestialire in assoluto. 
E’ come se un supermercato mettesse in vendita prodotti senza controllare la data di scadenza e la loro provenienza, mettendo a rischio l’incolumità del consumatore.

Cioè veramente io per questo tipo di negligenza, se fossi il legislatore, metterei una condanna penale e li manderei di nuovo a fare il lavoro che facevano prima (visto che per molti di loro, fare l’agente immobiliare è stato un ripiego), almeno così non potranno fare altri danni!

In ogni caso la visura ipotecaria è uno dei documenti FONDAMENTALI da controllare PRIMA di firmare qualsiasi pezzo di carta prestampato!

Ok, credo di averti dato 3 ottimi suggerimenti per stare alla larga dai guai quando stai per firmare una proposta di acquisto, per cui ti invito a farlo SOLO quando hai visionato tale documentazione e ti sei accertato che è tutto in regola.

Come puoi immaginare la documentazione è una parte fondamentale per l’acquisto della propria dimora, per cui questa fase non bisogna prenderla sotto gamba e tantomeno delegarla al primo pinco-pallino che ti capita davanti (se lo fai è a tuo rischio e pericolo).

Ora, se vuoi approfondire quali sono i restanti (e importanti) documenti da controllare PRIMA di acquistare la tua casa, senza annoiarti con nozioni tecniche (che non servono a niente e non ci si capisce un tubo), in modo da tutelare al massimo il tuo investimento, ti ricordo ho scritto un libro intitolato “Compra casa senza rischi” che trovi su Amazon, dove ti racconto, nella stessa maniera di come stessimo prendendo un caffè al bar, quali sono i passi giusti che devi fare in modo tale da arrivare serenamente all’atto di compravendita senza farti prendere un infarto dallo stress o dalla paura di perdere soldi.

Ma prima di acquistarlo (costa meno di 20€), ho deciso di regalarti il primo capitolo del libro, che ti ricordo ha avuto il privilegio della prefazione del notaio Massimo d’Ambrosio, il notaio più social, simpatico, serio e competente d’Italia (se non lo conosci, prova a digitare il suo nome su google).

Clicca sul pulsante qui in basso e scarica subito il 1° Capitolo (è gratis).

 

A presto

PS: Ti ricordo che ho anche un canale Youtube dove ho pubblicato oltre 100 (CENTO) video sull’argomento casa, per cui se vuoi passa a farti un giro e iscriviti al mio canale per non perderti i nuovi video e restare sempre aggiornato (e poi sinceramente a me farebbe molto piacere….il canale deve crescere 😛 …)…Clicca su questo Link e iscriviti (guarda che ci tengo eh?)

 

 

Lascia un commento

Il tuo indirizzo email non sarà pubblicato. I campi obbligatori sono contrassegnati *